Byta mäklare: Din kompletta guide till process, regler och kostnader

Det viktigaste först

Uppsägning: Kontrollera alltid din ensamrättstid innan du säger upp avtalet.
Skriftlighet: Uppsägning ska alltid ske skriftligt för att undvika missförstånd.
Dubbla arvoden: Det finns en risk att behöva betala två arvoden om du säljer till en köpare som den första mäklaren anvisat.
Kostnader: Du kan bli ersättningsskyldig för utlägg (t.ex. fotografering) även om försäljningen avbryts.

Att sälja sin bostad är en av livets största affärer. Om samarbetet med din nuvarande mäklare inte fungerar, eller om resultaten uteblir, kan det vara aktuellt att byta mäklare. Men processen kräver kännedom om både juridik och avtalsvillkor för att undvika onödiga kostnader.

När är det läge att byta mäklare?

Det finns flera anledningar till varför en säljare väljer att byta mäklare. De vanligaste orsakerna inkluderar bristande kommunikation, få visningsgäster eller en känsla av att mäklaren inte prioriterar försäljningen.

Innan du tar steget bör du analysera varför försäljningen har stannat av. Beror det på marknadsläget, prissättningen eller mäklarens insats? Om du upplever att förtroendet är förbrukat är det ofta bättre att byta än att fortsätta ett misslyckat samarbete.

Vanliga tecken på att du bör byta:

Mäklaren återkopplar inte efter visningar.
Marknadsföringen är bristfällig eller innehåller felaktig information.
Mäklaren föreslår prissänkningar utan att ha testat marknaden ordentligt.
Du känner att mäklaren har tappat engagemanget.

Juridiken kring att säga upp mäklaravtalet

När du anlitar en mäklare skriver ni nästan alltid ett avtal om ensamrätt. Detta innebär att mäklaren har rätt till provision om bostaden säljs under denna period, oavsett vem som hittar köparen. Ensamrätten löper normalt på tre månader.

Ensamrättstiden och uppsägning

Du kan säga upp avtalet när som helst, men om du gör det under ensamrättstiden kan du inte anlita en ny mäklare utan att riskera att betala dubbla provisioner. Efter att ensamrätten löpt ut övergår avtalet normalt till att gälla utan ensamrätt med en viss uppsägningstid (ofta 10–14 dagar).

Begrepp	Förklaring
Ensamrätt	Period (max 3 mån) där mäklaren har exklusiv rätt till provision.
Anvisningskrav	Den förste mäklarens rätt till arvode om deras spekulant köper senare.
Spekulantlista	Lista över personer som visat intresse via den förste mäklaren.
Direktutlägg	Kostnader för annonsering och foto som säljaren kan behöva betala vid avslut.

Risken för dubbla arvoden

Detta är den mest kritiska punkten vid byte av mäklare. Om Mäklare A har visat bostaden för en spekulant, och denna spekulant sedan köper bostaden när Mäklare B har tagit över, kan båda mäklarna ha rätt till provision.

För att undvika detta ska Mäklare A överlämna en spekulantlista till dig när uppdraget upphör. Denna lista ska du i din tur ge till Mäklare B. I det nya avtalet med Mäklare B bör det skrivas in ett undantag för de personer som finns på listan. För en bredare överblick, se Mäklare Hisingen: Din guide till rätt val på Göteborgs största ö. För att förstå skillnaderna bättre, läs Kan man byta mäklare mitt i försäljningen? Allt du behöver veta, Kan man byta mäklare under försäljning? Din kompletta guide och Kostar det att byta mäklare? En komplett guide till dina rättigheter och kostnader. Som bakgrund kan du läsa Mäklare Bromma: Så hittar du den bästa mäklaren för din försäljning.

Steg-för-steg: Så byter du mäklare

1. Granska ditt nuvarande avtal

Leta upp ditt uppdragsavtal. Kontrollera när ensamrätten går ut och vilka villkor som gäller för uppsägning och ersättning för utlägg.

2. Säg upp avtalet skriftligt

Skicka ett mejl eller brev till mäklaren där du tydligt anger att du säger upp avtalet. Be om en bekräftelse och begär att få spekulantlistan omgående.

3. Betala eventuella utlägg

Beroende på avtalet kan du behöva betala för fotograf, besiktning eller annonsering på Hemnet. Se till att du får kvitton på alla utlägg du förväntas ersätta.

4. Utvärdera och välj en ny mäklare

Gör en ny jämförelse. Det är viktigt att inte stressa in i ett nytt avtal. Ställ frågor om hur den nya mäklaren planerar att vända trenden och nå nya köpare. Om du vill veta mer om hur du kan optimera processen, kan du läsa om hur man kan Sälja bostad med lån kvar: Den kompletta guiden.

Kostnader vid byte

Att byta mäklare är inte gratis om du har tecknat ett avtal med ersättning för utlägg. Här är ett konkret exempel:

Exempel: Säljaren Anna säger upp Mäklare A efter tre månader. Mäklaren har haft kostnader för professionellt foto (2 500 kr) och annonsering på Hemnet (3 500 kr). Enligt avtalet ska utlägg ersättas vid uppsägning. Anna betalar totalt 6 000 kr. När hon anlitar Mäklare B tillkommer ett nytt arvode, men hon slipper betala för nya bilder om hon får loss rättigheterna till de gamla (vilket dock är ovanligt).

Vad händer med marknadsföringen?

När du byter mäklare tas den gamla annonsen bort. Det ger dig en chans till en nystart. Många säljare väljer att ta nya bilder med en annan styling och skriva en ny beskrivning för att bostaden ska kännas “fräsch” på marknaden igen.

Om du funderar på andra alternativ, till exempel att hantera delar av försäljningen själv, kan det vara intressant att läsa om att Sälja bostad utan mäklare: En komplett guide till privat försäljning.

Vanliga frågor om att byta mäklare

Kan jag byta mäklare trots att ensamrätten inte gått ut?

Ja, du kan säga upp avtalet, men du kan normalt inte sälja via en annan mäklare under den återstående tiden utan att bli ersättningsskyldig till den första mäklaren.

Måste jag betala för Hemnet igen?

Ja, om annonsen tas bort och läggs upp på nytt av en annan mäklarfirma räknas det som en ny publicering och en ny avgift till Hemnet tillkommer.

Vad är en spekulantlista?

Det är en lista på alla personer som har varit i kontakt med den första mäklaren angående din bostad. Den skyddar den första mäklarens rätt till arvode om någon av dessa köper bostaden senare.

Kan jag använda samma bilder?

Oftast inte. Bilderna ägs vanligtvis av antingen fotografen eller den första mäklarfirman. Du behöver oftast beställa nya bilder när du byter firma.

Hur hittar jag en bättre mäklare efter ett misslyckat försök?

Fokusera på mäklare som har dokumenterad erfarenhet av att sälja liknande objekt i ditt närområde. Ställ högre krav på deras marknadsföringsplan och referenser.

Avslutande råd

Att byta mäklare kan vara den nystart som krävs för att få din bostad såld till rätt pris. Var noggrann med juridiken, se till att få din spekulantlista och var beredd på att investera i en ny presentation av din bostad. Genom att jämföra olika aktörer kan du hitta den expertis som passar just ditt objekt bäst.

Om du vill ha hjälp att hitta en ny, engagerad mäklare kan du enkelt jämföra alternativ via vår tjänst för att säkerställa att du får den bästa hjälpen för din försäljning.

Relaterade artiklar

Byta mäklare efter dålig visning: Din kompletta guide

Om författaren

Billy Johansson

Roll: Tidigare fastighetsmäklare och bolånerådgivare. Jag har sett branschen från båda sidor – både genom bankens kalkyler och i mötet på visningen. Efter tio år vet jag vad som skiljer en bra affär från en dålig. Mitt mål är att guida dig med ärlighet och konkreta siffror snarare än säljpitchar. Du får min samlade erfarenhet, utan krusiduller, så att du kan känna dig helt trygg med ditt livs största affär.

Viktig information

Detta innehåll är endast för informationsändamål och utgör inte finansiell rådgivning.
Kontrollera alltid aktuella villkor och priser hos respektive aktör innan beslut.
Rådfråga en oberoende rådgivare vid behov.

Relaterade ämnen

Sälja villa i Uppsala: Den kompletta guiden för en lyckad försäljning
Sälja lägenhet i Borås: En komplett guide för din bostadsaffär